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【昊天投资 |地产观点】房产税、二手房指导价!深圳楼市退烧处方来了?

  近期深圳频频刷屏,而官方也终于出手。4月28日,深圳市住建局长表示,对于房价上涨,我们准备了很多手段。比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,接下来也可以考虑房地产税的问题。


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如此回应,前因就在于最近深圳的刷屏。

看看最近的新闻:深圳蛇口总价5000万左右的某海景豪宅公寓售罄、深圳某豪宅戴口罩排队买房、8秒卖出14套总价4200万元起的豪宅……


与此同时,还爆出了,深圳部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题,甚至传出“贴息贷款”炒房的消息。一系列事件之后,深圳楼市,需要重新回归到正常轨道上。


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先来看看本次官方的回应。

对于最近深圳的几个焦点话题,有关部门也都一一做出了回应:对新落户深圳的群体提高购房门槛?比如社保和纳税记录至少满一年以上。

“我们已经注意到了(这个漏洞)。深圳的城市品牌、城市价值吸引了大量的人口,需要大量解决住房的问题。刚才提的这个政策里面是可以打补丁的,一年(社保和纳税记录)是选项之一,或者多少年,这是我们考虑的。”

对于房价持续上涨,尤其是高价房如何采取措施?

“比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里,只不过是根据市场的情况,什么时候出的问题。”

部分楼盘存在“喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题,如何处理?

“一个楼盘分三次销售,给老百姓释放每次秒光的信号,对这种行为要坚决予以打击,目前已经对该项目开发商采取包括限制其所有在深项目网签等限制政策,并将其捂盘惜售的违法违规材料移交给相关部门。”

部分来源:21世纪经济报道

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除了官方首度正式回应之外,深圳楼市,也正处于一个多方调整阶段。针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、机构及个人恶意炒作房价、部分自媒体发布扰乱市场秩序不实言论、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象。


4月17日,官方表示,联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动,坚决打击违法违规行为,促进房地产市场平稳健康发展。


而这其中,对二手房的限价调控政策是否会最终正式发文,也是焦点。如果此次二手房指导价和细则顺利出台,将是深圳市首次对二手房进行限价调控。据经济观察报报道,光明区住建局已对区域内的四个光明热点楼盘口头传达了6.3万元/平方米“指导价”。


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4月19日,央行深圳中支下发通知,对房抵经营贷违规流入房地产的情况,开展紧急自查,这实际上,也是为了防止出现“用房屋抵押做经营贷款,再流入楼市买房的现象”。


当然,最后的排查情况,也没有出现什么意外。

人民银行深圳市中心支行表示,未发现支小再贷款信贷资金通过房产抵押经营贷形式流入房地产市场的情况;深圳市中小企业服务局表示,目前深圳市区两级贷款贴息项目均未进入资金发放阶段,不存在网传贷款贴息资金进入房市的情形。

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4月27日,深圳市房地产中介协会发布通报。通报显示,因违规人员通过炒卖热门楼盘物业,谋取“喝茶费”等不正当利益,对该员工个人实行终身禁业,所处的中介公司给与通报批评。


严查之下,楼盘人人自危。

有部分新盘就发布公告,表示一期未取得预售许可证,近期亦无法明确开盘时间。

该项目表示,未与任何销售代理公司进行合作,在未取得预售许可证之前,绝对不会以任何名义或方式向客户收取费用。

一系列的调整,也看得出,深圳有关部门,并不希望深圳以这样的方式,上了热搜。

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深圳部分楼盘的蠢蠢欲动和乱象,是撬动本次深圳系列调整的关键。4月5日,招商蛇口太子湾·湾玺再度开盘,据了解,本次该项目推出的是N5栋公寓,单套总价2900万起,共计54套。


数据表现呢?一如既往的稳定:开盘半天,全部售罄,吸金约23亿元。

这仅仅是这个项目的正常发挥,据相关媒体报道,这是项目的一个月内的第三次开盘,三次开盘三次秒售罄。如此持续性的表现,坐实了深圳对于豪宅的购买力。不过,深圳豪宅不缺购买者的背后,也并非绝对。


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其一,“秒光盘”与“日光盘”有夸大成分。在业内人士看来,由于这些项目推货量很少,即使是取得较多货源的预售证,主推的产品量也不多,这实际上,就造就了“秒光盘”或者“日光盘”的可能性。


其二,产品的综合价值也决定了市场的热度,虽然深圳对于豪宅项目一向都是比较看好,但实际上,类似招商蛇口太子湾·湾玺这样的项目,由于区位价值、产品品质都是比较有保障,因此受到市场追捧也情理之中。


其三,带客的转化集中在新房市场。在克而瑞分析看来,3月份三级市场的带客不能进入社区,二手成交量不足,所以集中力量转战新房市场,这为3月部分楼盘走量提供了支持。


而据不少媒体分析,本次有关部门所指的“一个楼盘分三次销售,给老百姓释放每次秒光的信号”,说的,正是这个招商蛇口太子湾·湾玺。


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深圳的市场,一向抢眼。

国家统计局公布的全国3月份70个大中城市商品住宅数据显示,深圳3月份二手房价格环比上涨1.6%,高居70城第一;二手房成交量达到8008套,环比大涨3.8倍,创下了近两年来的新高。


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重点是,深圳还是一个“二手主导市场”的城市。在深圳,二手房跑赢新房,是基本面。成交套数上看,3月深圳新房住宅成交3152套,而二手房住宅成交8008套。

更何况,新房在深圳,永远都是属于稀缺品,据深圳中原研究中心数据2020年预测数据显示,目前深圳潜在的入市项目不足70个!而4月份,深圳也仅仅只有6个项目入市。


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再放大一点,深圳的城市聚集版图,也决定了深圳的绝大多数区域,都是购房者所认可的。

要知道,即便是光明板块,现在的二手市场,也有点往上走的苗头。(光明的龙光玖龙台116平户型成交价格为842.8万,单价约为7.26万/平,创下光明二手房成交新记录。)

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在这样的情况下,一旦有项目入市,在卖相不错的情况下,被抢购,一点都不意外。从这个角度来说,深圳对于刚需,不友好的地方,在于新房供应少、二手价格持续往上走,要知道,深圳存量人口自有住房率仅仅不到30%,这样的比例,是偏低的。

特殊情况,造就了特殊的深圳市场。

一系列的出手,能否让深圳楼市回归正常轨道,走下热搜,我们拭目以待。


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文章来源:地产少年

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