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【昊天投资 |地产观点】疫情对楼市影响几何?这六大要点值得关注

    几乎停滞的返乡置业、大量关闭的售楼处、开工时间待定的新项目……近期的房地产市场可谓寒意十足。作为第三产业的重要组成部分,房地产业在新型肺炎疫情中的表现始终备受关注;楼市遭受冲击究竟几何?全年成交是否承压?土地供应是否放缓?楼市调控是否放松?房价是否下跌?在疫情持续发酵、终期尚难预料的当下,房地产行业诸多热点频频引发讨论。



疫情对楼市冲击几何?
正月初二起,为减少公众聚集,全国重点城市纷纷叫停了线下售楼处,施工、交房、公积金办理等也不同程度被延后,房地产市场呈现短期“停摆”。据行业研究机构数据显示,1月下旬以来,大部分开发商的成交情况较往年春节期间骤跌9成以上。

  整体看来,疫情对房地产开发、销售、物业等环节产生的较大影响毋庸置疑,例如售楼处闭门谢客,地产中介延迟营业,土地拍卖进度暂缓等;短期内新房、二手房流动性减缓,商品房销量明显下行等现象无可避免。据中原地产数据显示,1月全国主要城市的房地产市场成交面积均环比下降。

  但业内人士普遍认为,疫情对楼市影响仅是暂时性的,房地产需求只会延后,不会消失;疫情过后多地楼市活力会逐步恢复,或出现一波‘小阳春’行情。

  援引2003年SARS疫情期间的房地产市场为例,一、二季度全国商品房销售下滑明显,但三季度后民众改善居住条件的需求迅速释放,楼市复苏脚步很快。

  当下,中国经济环境和房地产行业体量等虽较彼时发生巨大变化,受疫情影响或许更大,但并不会改变房地产市场发展阶段和基本面。业内分析人士认为,从中长期来看要有信心,因为“稳地价、稳房价、稳预期”的“三稳”长效管理调控机制不会改变,因城施策、保持房地产市场平稳运行、防范化解房地产市场风险的主基调不会改变。

  加之疫情爆发的1-2月,原本即为楼市传统淡季,全国销售和开工面积占全年的比重不会超过10%,故疫情对地产短期有影响,但全年影响有限。有专家预测,从二季度开始,随着疫情逐步受到控制,房地产市场会逐步回温。


哪些城市受影响最大?

  疫情之下,处于不同发展阶段的城市,其房地产市场所受影响的程度也不尽相同。

  总体而言,房地产刚性需求、改善性需求依然存在,除湖北等重灾区尚难预测之外,一二线城市、城市群等增长的潜力依然较大。

  但与此同时,三四线城市房地产市场或承受较大压力,主要源于几乎冰封的返乡置业之路。按照往年惯例,春节前后是返乡置业需求释放的高峰期,但今年受防疫管控影响,多地售楼处关闭,不少地区甚至出现“封路”“封城”现象,导致三四线城市返乡置业的需求无法释放,部分房企必须调整节后营销策略,房地产市场受到影响更大。

  而疫情结束后,许多工作在一二线城市的人会尽快返回城市,导致三四线城市房源普遍供大于求,使得本就已在2018年底逐渐转冷、2019年持续加剧的三四线楼市交易活跃度进一步降低,甚至促使部分城市房价回落。


土地供应是否放缓?

  从目前来看,全国各地“停售令”和“停工令”会导致房企资金面压力增大,土地投资、交易和开工等会明显受到影响。易居地产研究院认为,土地市场是否有调整,关键看2020年第一季度的疫情控制情况和宏观经济政策,以及房企的销售情况和投资意愿。

  据易居地产研究院不完全统计,2020年1月份全国100个城市中,至少有45个城市有明确供地计划,即有土地公开挂牌等情况,此类城市后续需要防范新冠肺炎疫情对土地市场的冲击。

  从城市结构上看,二线城市的供地规模较大,占比也比较高。比如在统计的32个二线城市中,19个城市有明确的供地计划。而部分三四线城市因为1月份的重心在于刺激“返乡置业”需求,所以土地供应节奏较慢、规模也不大,但土地市场的负面效应会在2月份暴露出来。

  易居地产研究院分析判断,2020年第一季度,居住用地交易市场会比较冷清。而第二季度是否回暖,很大程度上取决于房企的资金状况。若资金状况没有明显改善,那么居住用地交易市场的回暖会明显滞后于住宅销售市场。

  另有业内分析人士预测,疫情结束后,部分地方政府将加强推地力度,为开发商提供新的拿地机会。该人士建议开发商,在新形势下,仍然要聚焦于一、二线有潜力的大中城市,并结合产品的能力和特点,选择适合自家产品的地块,相信疫情后市场会产生大的机遇。


政策调控会放松吗?

  2003年“非典“疫情过后,为提振经济,楼市调控曾迎来放松、获得新一轮发展机遇。类似情形是否会在今年再次上演,全国层面是否会有利好楼市的刺激政策出台,成为不少人的关注所在。

  对此,行业人士普遍认为,“房住不炒”的定位和“三稳”调控目标不会变,同时,基于疫情对房地产市场外部冲击所带来的波动,调控政策应会在因城施策的原则下适度调整。

  这或许表示,在抑制“炒”的同时,政策也会支持刚性需求、改善性需求等合理住房消费,尤其是一些地方,可能会在因城施策大背景下,结合当地楼市现状,施行不同程度的灵活政策。

  2019年下半年以来,房地产行业融资环境持续收紧,资金流压力成为摆在大多数企业面前共同的问题。中信建投房地产分析师江宇辉在接受媒体采访时表示,2020年,融资继续收紧的可能性不大。在防范风险的要求下,化解行业杠杆压力,保障行业资金面平稳的调控思路日趋清晰,行业融资政策有望迎来边际改善,且在疫情冲击下逆周期调节可能会加大力度。

  他指出,1月份房企公司债、中票、短融较2019年12月份环比提升192%、4%和78%,海外发债规模环比增长404%,房企融资已有边际改善现象,未来整体行业融资环境将更趋于平稳。


房价能否下跌?

  对于普通购房者来说,他们所关注的疫情对于楼市的具体影响,无疑主要集中在房价层面。乐居买房搜集行业观点后发现,房价整体趋稳、局部降温是目前行业的较大共识,例如有专家分析称,疫情冲击及市场反应和政策对冲,不仅可能导致房地产市场月度和季度波动幅度增大,也可能带来房地产市场年度降温幅度增加,但总体依然平稳。

  细分看来,三四线城市房价可能出现一定波动,例如有业内人士预测,一、二季度各企业降价促销的预期较为突出,可能导致部分三四线城市出现明显的“价格大战”,或促使房价小幅回落。

  至于坊间流传的,因疫情所积压的需求会在后期集中爆发、导致房价出现报复性上涨的可能,行业普遍认为概率较小,盖因中国房地产长效管理机制已基本建立,能够自动应对市场波动;在双向调控的政策操作下,若城市房地产市场月度和季度波动超过合理区间,可能会受到主管部门的约谈和问责。


房企会迎来破产潮吗?

  据媒体统计,2019年全年,全国共有逾500家房地产企业破产,数量创近年新高。而受此次疫情影响,房企“破产潮”是否仍将延续,甚至愈演愈烈?

  就目前看来,无论是在杭州、苏州等楼市热点城市,还是在返乡置业主力军三四线城市,售楼处普遍关停,绝大多数地区房地产施工被迫延期,多地恢复开工时间仍然待定;1月下旬以来,成交下滑的影响首当其冲,多数开发商的成交量较往年春节期间骤跌9成以上。

  在此背景下,高负债率的房企受到的冲击可想而知,降低负债率成为主要趋势。短期看,全行业只能等待疫情缓解,否则在未来1-2个月后,拿地延迟、开工推迟、上市供应节奏被拉长等带来的冲击将愈发显著,将有大量企业出现流动性风险,尤其是偿债能力相对较弱的中小型房企。国有房企抗风险能力较强,短期经营无碍,但也需针对疫情调整未来决策。

  不过值得注意的是,尽管自身发展同样遭遇挑战,但在疫情之中,各房企还是尽其所能,努力践行企业责任。例如,不少房企对受疫情影响的在管商业项目采取了减免租金措施,与品牌商家、租户共担损失。



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文章来源:日照楼市

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