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【昊天投资 |地产观点】互联网给房地产估价行业带来的改变与展望

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摘  要:互联网时代下,新兴技术不断涌现,越来越多行业因此受益。房地产估价行业在此种大环境下开始进行转型发展,本文主要探讨了互联网给房地产估价行业带来的改变,详细阐述了房地产估价行业的发展概况及其面临的困境,并对房地产估价行业的发展方向进行了展望,希望能够给广大读者提供有用的帮助。


关键词:互联网;房地产估价;改变



引言


互联网技术已经渗透进越来越多行业,推动社会进步的同时,重构着人类生产、生活、学习和思维的方式,在这场信息化的科技变革中,房地产估价方式同样被颠覆。现今蓬勃发展的在线询价、网络询价、线上线下批量核价等在线评估服务,圈占了市场大批业务需求,体现出巨大市场吸引力。信息化时代中,如何应对及利用互联网带来的挑战和机遇,找寻房地产估价行业发展的新空间,这些问题引起众多房地产估价行业人士深思与探索。



房地产估价行业发展概况和困境


1
发展概况

我国房地产估价行业起步较晚,于20世纪80年代兴起,彼时的房地产估价机构大都为国有单位,业务以拆迁评估为主,业务类型单一,行业发展缓慢。90年代以后,市场经济开始活跃,改革开放成效初现,房地产估价行业伴随土地使用制度改革和房屋商品化政策的推行迅速发展起来,政府也出台了各项政策法规,实行房地产估价制度和估价人员执业资格认证,进一步促进了房地产行业的规范发展,加强了评估人员的职业能力。


进入20世纪,标志着房地产评估业务开始全面兴起,房地产估价业务从抵押估价拓展至征收评估、税基评估、作价入股、资产核算、司法仲裁、司法拍卖等评估业务。现今,押品抵押风控产品越来越多样化,扩大了对房地产估价的需求,而房地产估价行业也正式进入了信息化发展时代,在“互联网+”的宏观背景下,各类新技术新方法层出不穷,房地产估价行业处于黄金发展期,也给传统房地产估价机构带来了转型的阵痛。


2
房地产估价行业现状困境

(1)估价人员业务水平不高

整体来看,房地产估价行业逐渐顺应了现代信息技术的发展趋势,做出了现代化的技术升级,新的技术和新的评估模式要求房地产估价人员拥有较强的数据处理分析能力,这样才能保障房地产估价机构适应行业发展和顺利转型。估价人员需要熟悉数据库知识,熟练操作数据平台,但目前房地产估价人员普遍缺乏数据分析能力方面的教育培训,导致业务能力上的不足,最终使估价机构业务层次难以提升、业务范围难以拓展。


(2)部分估价机构思想保守

互联网发展给房地产估价行业带来了巨大冲击,伴随而来的是新的机遇也是新的挑战,目光长远的估价机构会缜密思考,提前为企业做出战略决策以应对时代的变化和同行的竞争,然而,有部分估价机构思想观念保守,固步自封,固执的认为已有的业务能满足公司的发展,而不去转变工作思路,尝试技术创新,拓展新型业务,这些企业在房地产抵押评估、出具评估报告等低端的“红海”中厮杀,随时面临着被市场淘汰的风险。因此企业要保持清醒的头脑,打败你的不是竞争对手,而是这个时代。


(3)行业标准与数据共享体制不完备

基础数据库有待进一步整合完善,数据更新不及时、不全面、准确度不高,数据标准体系建设亦五花八门。受到条线分割、各自为政的束缚,政府部门与行业机构间数据共享难度大、频次低,“纵强横弱”、“以我为主”、“分散建设”等信息孤岛现象依然存在。数据开放的体制机制尚不完备,对数据的分析挖掘不够深入,基于大数据的应用、管理和决策亟待加强。


(4)行业外部竞争

互联网背景下,大数据、人工智能等新一代信息技术广泛应用,跨界机构强势进入房地产估价行业,利用数据积累和服务系统,大量挤占房地产抵押业务和课税评估的市场空间;利用资本优势,采用低价竞争策略,大量抢占传统评估机构的业务。



互联网给房地产估价带来的改变


1
服务方式的转变

传统的房地产估价服务方式就是人工评估,常运用市场比较法、收益法和成本法等进行房地产估价,但人为主观干扰过多,容易产生误差,制约了估价师评估的准确性。国内早期的自动估价采用特征价格法等模型进行估价,但模型准确度参差不齐,造成客户体验较差,此时人工估价服务依然占据主导优势。随着机器学习、深度神经网络、地理信息系统(GIS)等技术的兴起,自动估价模型不断得到优化,准确度进一步提升,大量的评估需求通过批量评估不但速度快,而且成本远远低于人工评估,继而涌现出各种估价平台,服务方式从线下评估转变为线上自动评估。


转变的原因也来自于市场需求,人工评估依靠估价师行房地产单宗评估,面对大量评估需求时,就显得力有不逮,税务部门房地产税基评估等时间紧迫,却有大量待估房地产,人工评估模式已不能满足类似需求,加之金融领域不断增长的风控需求,产生批量评估、询价、核价、压力测试等大批量、高频率的估价服务需求,人工评估被迫转为批量评估才能满足日益庞大的市场需求。


2
工作内容和思维方式的转变

估价平台集数据采集、数据分析、自动估价、报告生成等功能为一体,评估人员只需输入待估对象以及相关的各种调研信息,就可以自动评估出价格和评估分析报告。因此,估价人员的工作内容也从传统的作业方式转变为对数据的采集、分析和管理等。传统的估价模式中,估价师根据估价目的,估价原则,在综合分析影响待估房地产的各种因素后,结合估价师自身估价经验,选择出最合适估价方法,对房地产在特定时间内给出最合理的估价。受自身经验和技术水平所限,估价师有可能做出错误的决定,从而导致不符合实际的估价。相比于人工估价,自动评估不依赖估价师个人经验和主观意识,遵循的是客观数据和方法,体现了客观、公正原则。


3
业务类型的转变

现代信息技术的飞速发展,房地产估价系统和平台接连涌现,贷前预评吸客、网络询价、网络核价,批量委托评估等业务激增,传统的单宗评估业务逐渐萎缩,传统业务领域内市场竞争愈发激烈,利润不断压缩。而在大数据支撑下,利用估价系统将房地产评估流程自动化,对各类金融抵押产品实时价值监控、税基评估、贷后监测等自动估价业务得到迅速发展,同时也催生了企业不动产管理服务、房地产投资运行管理、政府土地开发评价、房地产金融产品及土地开发可行性研究等一批新型综合咨询业务。


4
竞争焦点的转变

以往房地产估价机构之间的竞争主要体现在对客户的营销和估价师的专业水平上。在互联网冲击下,服务方式发生巨变,导致营销关系让位于专业技术,估价机构之间的竞争焦点转变为数据的竞争,数据成为估价机构的重要生产要素,估价机构的竞争优势体现在数据的处理能力上。



互联网背景下对房地产估价行业的展望


1
估价机构信息化蜕变

由于大量的估价服务从线下转为线上服务,估价机构纷纷做出信息化转型以适应市场需求变化,大型估价机构建设大数据平台,通过平台提供接口服务,而中小型估价机构可以自己建设估价服务平台,也可以通过合作、联合等方式进行信息化转型,提升数据处理加工能力,形成自己特有的估价服务。


2
数据标准化建设

目前国内房地产估价行业信息化建设取得了一定发展成果,运用数据进行估价为房地产估价行业注入新的活力,由于缺少统一的数据标准,行业内部对接困难,行业外部更无法进行数据交互。故需要建立一个统一的数据标准,规范数据的采集、存储、管理,才能实现数据内外互联,进一步发掘数据潜力。


3
评估智能化

以大数据、云计算、人工智能等为代表的新兴互联网技术已广泛应用于各行业,房地产智能化评估,是以大数据处理技术为基础,结合庞大的、高质量的数据支撑才能实现。房地产估价行业智能化评估是未来发展的趋势,最终实现房地产估价各个环节自动化、智能化,目前,已有部分房地产估价机构、政府部门、数据公司等在丰富自身的房地产信息数据库,实力领先的估价机构已在尝试智能化评估。



结语


互联网等现代信息技术不断地发展促进了房地产评估技术升级和房地产数据管理的升级,拓宽了房地产估价业务的发展空间,同时也给房地产估价机构带来行业转型的挑战。估价机构应转变陈旧观念,鼓励创新,顺应时代发展,主动调整业务类型,积极开拓业务范围,提升估价人员业务水平能力,加强数据建设,提高数据处理加工能力,充分利用数据平台开展行业业务。估价机构之间应加快数据标准化建设,健全行业标准,规范评估市场,让互联网技术充分服务于房地产估价行业。

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文章来源:国房评估
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