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【昊天投资 | 地产观点】2019年上半年房地产市场总结与下半年展望

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市场一波三折,年初极端悲观,

3月非常乐观,5、6月相对理性


上半年房地产市场一波三折,年初市场情绪极端的悲观,市场普遍预期2019年房地产市场将步入调整期,三四线城市面临较大的调整压力。随着楼市“小阳春”行情的到来,3月份市场情绪非常乐观,部分热点城市再次出现抢购热潮,土拍市场也是持续火爆。5、6月份市场情绪相对理性,前期积压的市场需求大都释放完毕,“小阳春”行情已暂告尾声。整体来看,市场预期出现了比较大的变动。

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政策主基调“稳定”,

年初政策预期比较积极,随后趋于稳定


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3

新房市场剧烈波动,

一二线明显好于普通三四线,房价运行平稳


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4

3月二手房市场同步回升,

随后小幅回调步入平稳期


随着一手房市场转暖,3月份二手房市场同步回升,积压的刚需和改善购房需求,在二手房市场集中释放,致使二手房交易活跃,北京、上海单月成交量皆创历史新高。4、5月份二手房市场相对平稳,部分城市成交量有所回调,但回调幅度不大。总的来看,二手房市场进入稳定期,预计6月份将保持相对平稳的市场走势。

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5

土地市场整体活跃,

二线城市成交“井喷”量价齐升

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6

房地产是经济困难期的一抹亮点,

更是中国经济重要的压舱石

相较于其他行业,上半年房地产行业是中国经济为数不多的一抹亮点。具体而言,房地产开发投资增速仍处高位,商品房销售面积基本平稳,销售金额小幅回升,新开工面积仍保持高位,竣工面积可能要到下半年才能得到改善。而在中美贸易战不断升级、中国经济环境出现困难的大背景下,房地产仍是中国经济重要的压舱石。


7

规模房企业绩增速强于行业整体,

TOP30、TOP100权益门槛明显提升


TOP100房企特别是规模上市房企的销售走势强于行业整体,虽然TOP3房企业绩增速明显趋缓,但是TOP30、TOP100房企销售业绩仍处较快增长区间,当然对比前两年业绩增速有所回落。2019年1-5月,TOP30房企和TOP100房企的权益金额入榜门槛为284.2亿元和66.5亿元,门槛增幅较高分别达到10.8%和19%。

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8

各梯队规模房企业绩集中度全线提升,

凸显强者恒强市场格局


各梯队规模房企销售业绩集中度全线提升,强者恒强的市场格局愈加明显。2019年1-5月,TOP100房企累计操盘销售金额集中度多达67.42%,较2018年微增0.69个百分点。TOP10房企和TOP20房企销售金额集中度增幅较高,都在2个百分点以上。


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9

8家企业新增货值破千亿,

后50强房企加速纳储蓄力


截至2019年5月末,销售百强房企新增总土储货值已经超过3.4万亿,突破千亿的房企共8家,突破百亿房企共74家,较4月份增加16家。从集中度来看,土地资源仍高度集中于头部房企,且销售集中度相比上月再增3个百分点,行业集中化的趋势愈演愈烈。TOP50-100房企新增货值占百强15%,比销售集中度高出7个百分点,部分企业如新希望、中交、大华等补仓意愿强烈,前五月加速纳储。

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10

下半年市场预判:

“稳定”、“分化”、“波动”、“产品”、“集中”


展望未来,下半年房地产市场可以用“稳定”、“分化”、“波动”、“产品”和“集中”5个关键词概况。具体而言:

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